06/27木. 2024

今回もやってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪

 
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！

今回のテーマは契約時に重要になる【管理移行時の取り組み】！

管理をお願いするとき、実際どんなことを行うのか、気になりますよね！
くわしく聞いてみました！
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Q.管理を当社にお任せいただく場合、旧管理会社からの引継ぎはオーナー様が直接行うんですか？

A. 基本的には旧管理会社と新管理会社との間で移行手続きを行います。
オーナー様に動いていただく事は殆どありません。

 
Q.入居者さまへはどのような通知を行いますか？

A.「管理委託契約締結に係るお知らせ」という書面を、新管理会社から通知するのが一般的です。
管理の始期が確定次第、今後の窓口となる情報等をご案内します。
また、振込先が変更になる場合は新口座情報を明記する等、入居者様が混乱しないように努めています。

 
Q.保証会社に加入していない契約のお部屋ばかりですが、どうするのがいいでしょう？

A.当社で新規契約をする際は、保証会社の加入を必須条件としています。
強制ではありませんが、移行のタイミングで、保証会社の加入をオーナー様及び借主様に提案をする運用としています。
但し、旧管理会社との契約当時にはない条件なので、当然お断りされる入居者様もいます。

 
Q.その場合はどうなるんですか？

A.その際は保証会社なしを継続するなど、なるべく借主様にとって状況が変わらないよう配慮しつつ、オーナー様と相談しながら臨機応変に対応していますね。

 
Q.物件に前管理会社の看板が貼ってあるんですか、替えてもらえますか？

A. 当社で貼替を実施します。
業者等が設置した大きな看板等は、別途費用が発生する場合もあります。

 
Q.自己管理していたので契約書類を紛失しているかもしれません・・・管理移行できますか？

A. 条件を満たせば管理契約は可能です。
紛失を含め書面の無い口約束での契約などに関しては、当社で管理を引き継ぐ事は難しいので、新たに契約を交わすこととなります。
もちろん、契約書の締結は当社でお手伝いできます。
契約締結がなされたお部屋となれば、管理をお任せいただく事が可能です。

 
Q.ほとんどの手続きは当社で行ってくれるんですね！

Ａ．なかなか空室を埋めてくれない、今の管理会社に不満、自主管理が億劫になってきたなど、物件管理に関して検討される場面は様々かと思います。
当社管理サービスにご興味がありましたら、お気軽にご相談くださいませ。

 
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以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【８：管理移行時の取り組み】でした！
次回は【９：入居前の徹底チェック項目】について深く聞いていこうと思います♪
 
 

06/24月. 2024

こんにちは！
 
梅雨もまだなのに、蒸し暑い日が続きますね・・・
 
先日ブログで書いた通り、南口本店は只今改装工事中。
工事が開始して１週間が経とうとしています！
 
現在もともとの南口本店の場所はこんな感じ・・・
 

 
ひろーい！笑
物がないとすごく広々感じますね。
 
工事中はお隣の事務所で営業中。
 

 
小ぢんまりとしていますが、快適に運営中です！
 
応接スペースはこんな感じ・・・
 

 
まだここからお引越しをするなど、作業がたっぷり残っています・・・泣
 
ご来店される方にはご迷惑をおかけしますが、どうぞ引き続きご理解のほどよろしくお願いいたします！
 

06/21金. 2024

 
総務課メンバーによるコラム【＼こっそり教えちゃう／総務課豆知識】♪♪
 
このコーナーでは経理・契約などを事務作業をまとめて行っている総務課が、
不動産契約や庶務に関する豆知識などをお届けします！
 
すでに第９回目となります！
総務課・塩野谷さんが主に行っている仕事【家賃管理】についてのあれこれを聞いてみました～！
 
家賃を管理しているってどういうこと？
どんなことをしてくれているの？という疑問に答えていただきました！
 

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Q.当社の家賃管理とは具体的にどのようなことをしているんですか？
 
A.契約者や入居者様より入金された家賃や、契約金・更新料・工事代を取りまとめて毎月オーナー様に送金をしています。
また、それに伴う明細を物件ごとに作成し、郵送でオーナー様にお知らせしています。

 
Q.保証会社に入っているお部屋の家賃はどのような流れになるんですか？
 
A.契約者様に対しては、毎月保証会社より引落しがされます。
オーナー様にお送りする家賃に関しては、保証会社から当社に振り込まれ、当社からオーナー様に送金しています。
そのため万が一引落しができなかった場合でも、オーナー様には保証会社より立替払いがされるので、オーナー様にとっては安心のシステムですね。
　
 
Q.作業を行う上でどんな点に気をつけていますか？
 
A.家賃以外の部分については、進捗状況によって送金ができるもの、できないものがあるので、各担当と連携をとりながら行っています。
またオーナー様の情報、たとえば住所などに変更がある時は、間違いのないよう特にチェックを重ねています。

 
Q.今月の家賃、振込むのちょっと遅れちゃいそう・・・こんな時どうしたらいいですか？
 
A.期日までにお振込みいただくご契約ですが、特別な事情があり遅れてしまう可能性がある場合は、お早めにご相談ください。

 
Q.家賃の年額一括払いはできますか？
 
A.基本的にはオーナー様の税金などの問題にも関わってくるため難しいことが多いです。
ですが、事前にオーナー様の了解を得られたら可能になる場合があります。
まずはご相談ください。

 
Q.家賃管理とひとことで言っても色々あるんですね。
 
A.昔のように、手渡しで大家さんに家賃を渡す、というようにも行かない時代になってきました。
そのぶん記録などがしっかり残り、保証などのシステムもありますので、安心できることも多いかと思います。
なにかお困りの点や、不明な点があれば、お気軽にお問い合わせください。
 

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以上、総務課柳田さんに聞く更新についてのあれこれでした！
次回は【インボイス】についてのあれこれ、深く聞いてみようと思います♪
 

06/15土. 2024

 
先日の北口店の改装工事につづき、南口本店の改装工事を行うこととなりました！
 
業務につきましては、本店隣の事務所にて営業いたします♪
 
駅前店・北口店の支店は変わらず通常通りの営業となります。
 
工事期間中は電話が繋がり難い状況があるかと思いますので、
お手数ですが担当の携帯までお問合せ頂けますと幸いです。
 

■改装工事期間
日程：2024年6月17日(月)14:00～25日(火)12:00まで

 
大変ご不便をおかけしますが、何卒ご了承いただけますようお願い申し上げます！

06/13木. 2024

連載◢◤和田さんの #部屋活 ～間取活用のススメ～◢◤です！
 

和田：
こんにちは～！

この企画は不動産会社９年目の和田さんが、
独自の視点を持ってお部屋の使い方を提案していくコーナーです♪
今回も和田さんの考える、間取りやお部屋の活用方法、教えてください！
どんなお部屋について教えてくれるのでしょうか！？
 

和田：
今回の私の推したいお部屋の使い方はこちら！
僕が大好き、広ーいワンルームの紹介です！
 

で、出た～！広いワンルーム大好きって言ってましたね！（笑）
 

和田：
そうです！広いワンルームこそ至高！
こんな間取りを僕はおすすめします！

広い！・・・でも何もない・・・
 

和田：
何もない、というか収納すらない、、、と感じられると思いますが、これこそが最大のメリットなのです！
何もないということは、すべて自分の好きなように配置できるということでもあります。

 

なるほど・・・？レベルが高そうですね！
 

和田：
例えば、収納がないならこのように特大のタンスを部屋の真ん中に配置して、
キッチンと居室空間を仕切るようなことも可能。

あ、あえて部屋を区切っちゃうということ！？
 

和田：
そうです！
こんな感じで収納を配置すれば、玄関から居室スペースの目隠しにもなりますね。

 

あ～目隠し！重要ですね！
 

和田：
ウーバーや宅配などもありますし、目隠し的な要素大事ですよね！
このように奥にはL字型のソファなど、かなり大型の家具も配置できます。
せっかくの大きなワンルームですから、区切らずに全面を広いリビングとして使うことももちろんできます！

 

確かにそういう使い方の選択ができるというのが大きいですね！
 

和田：
お好みに合わせて変幻自在、賃貸物件でこんな使い方ができたら贅沢ですよね！
一見不便な間取りでも、このように考え方一つで見え方がかなり変わります。
こういう物件は珍しくあまりお目にかかれませんが、見つけたらぜひチャレンジしてみてください！

 

06/04火. 2024

 
あっという間に６月になってしまいました！
 
道端でアジサイがたくさん咲いていてとっても綺麗ですが、
もうすぐ梅雨が来るな～という感じがしますね・・・
 
気温の変化も激しいので、みなさま体調を崩さないようにお気をつけください・・・！
 
 
そして今月は、浜商不動産店舗の一部リフォームを行うことになりました！
そのため、明後日6/6から6/7まで、北口店の営業は休業とさせていただきます。
 
本店と駅前店の営業は通常通り行っておりますので、ぜひお越しください♪
 
ご迷惑おかけしますが、よろしくお願いいたします！
 

05/30木. 2024

 
先日はみずほ銀行吉祥寺店さまと共同で、
当社が管理を請け負っている物件の地権者さまを対象にセミナーを開催させて頂きました♪
 
相続などで土地の売買等を考えているオーナーさまは、とっても多いと思います！
 
だけど、実際どこから考えればいいかわからない・・・
どういう選択肢があるのかわからない・・・
 
など、どうやって手をつけるかから悩んでしまいますよね。
 
 
そんな方を対象に行った今回のセミナー。
たくさんの方にご参加いただき、ありがとうございました！
 
前もってこういった悩みを解消しておくのはとっても大事なことだと思います。
一緒にお悩みを解決していけるように、今後とも定期的に開催していこうと計画しております♪
どんなことについてセミナーを行ってほしいかなど、参考にさせて頂きますので担当者までぜひお気軽にご連絡ください！
今後ともオーナーさまに喜んでいただけるサービスの向上に、努めていきたいと思います！
 

05/21火. 2024

やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪

 
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！

今回のテーマは契約時に重要になる【保証会社/保証人をつける理由】！

近年どんどん進んでいる入居時の保証会社利用！
当然当社も利用していますが、それにはどんな意味があるのか、詳しく聞いてみました！
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Q.賃貸の場合ほとんどの契約で保証会社をつけるようになりましたよね。

A. そうですね。
保証会社の利用を必須とする契約形態が増加しています。
オーナー様にとっては保証会社による審査が加わる事で新たな基準ができ、入居者の質の安定化にも繋がります。

 
Q.保証会社って具体的になにをしてくれるんですか？

A.オーナー様または借主様から保証料を受け取り、滞納の有無に関わらずオーナー様への家賃の支払いを約束してくれます。
もし滞納が発生しても明渡完了まで月額賃料が保証されますし、入居者様がお支払いすべき原状回復費用まで保証されるのでオーナー様にとって安心のシステムです。
また、収入のある連帯保証人がいないという理由でお部屋が借りれない方にもご入居いただける等、借主様にとってもメリットがあります。

 
Ｑ．当社は保証会社をつける契約でも、保証人も必要なんですか？

A.はい、必要になります。
保証会社は家賃滞納の保証人という位置づけで、保証人様は滞納以外に関するトラブルの保証人という位置づけです。
入居中は家賃以外にも様々なトラブルがありますので、大手法人契約等の例外を除き、保証会社・保証人両方をつけていただく運用を行っています。

 
Ｑ．連帯保証人の条件はどのようなものですか？

A. ご親族の方でお願いしてます。
保証会社をつける契約に関しては、年齢・年収等に特に制限を設けていません。
保証会社をつけない契約に関しては、契約者様とのバランスを見ての判断となりますが、
基本的には人柄を重視した社内審査を行っています。

 
Ｑ．当社で利用できる保証会社はどこになりますか？

A. 居住用物件はあんしん保証株式会社です。
保証会社導入当時から長きにわたりお世話になっています。
ライフカードと業務提携されている為、借主様にとって嬉しい特典が付与されます。
事業用物件は全保連株式会社です。
滞納が発生した際は、請求から3営業日後に指定口座に入金がなされるという、スピーディーな対応が喜ばれています。

 
Ｑ．入居者がいる物件の管理を当社に委任する場合、保証会社はどうなるんでしょうか？

Ａ．保証会社をそのまま引き継ぐケースが多いです。
保証会社が付いていない場合は、管理を引き継ぐ際に保証会社加入を提案しています。
オーナー様から承諾を頂き次第、当社の方で各入居者様との手続きを行います。
ケースバイケースで対応しています。

 
Ｑ．なるほど、保証にも色々あるんですね！

Ａ．保証会社の普及は進んでおり、サービス内容も様々です。
貸主様と借主様の双方にとってメリットのあるサービスを提供できるよう、上手く活用していきたいと思います。

 
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以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【７：保証会社/保証人をつける理由】でした！
次回は【８：管理移行時の取り組み】について深く聞いていこうと思います♪
 
 

05/17金. 2024

 
総務課メンバーによるコラム【＼こっそり教えちゃう／総務課豆知識】♪♪
 
このコーナーでは経理・契約などを事務作業をまとめて行っている総務課が、
不動産契約や庶務に関する豆知識などをお届けします！
 
なんだかんだで第８回目！
総務課・高橋さんにとっても大事な【保険】についてのあれこれを聞いてみました～！
 
わかっているようでよくわからない保険！
あとからでは困ることもたくさん！？ぜひチェックしてください！
 

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Q.賃貸のお部屋の保険って絶対入らなければいけないんですか？
 
A.はい、必ず保険にはご加入いただいてます。
お部屋で火事などの事故が起こった時、修理費用など借主様にご負担いただくことになります。
そんな時保険に加入していないと何百万という金額をすべて実費でご負担することになりますので、万が一に備えていただきます。

 
Q.どんなことを補償してくれるんですか？
 
A.　借りているお部屋で保険で火災や水ぬれを起こしてお部屋に損害を与えてしまった場合、
盗難目的により窓ガラスを壊された、窓ガラスを割って侵入した空き巣に現金を盗まれた場合なども補償されます。
保険金をお支払いできないケースなどもありますので、各パンフレットなどで補償内容のご確認をお願いしています。
　
 
Q.お部屋以外の部分に被害を与えてしまったらどうなるんでしょうか？
 
A.建物全体の保険は貸主様、それぞれのお部屋は借主様でご加入いただくのが一般的です。
借主様にご加入いただく保険は、基本的にはお部屋以外の部分で発生した火災や盗難については保険の対象外となります。　

 
Q.保険商品っていっぱいあるけど、どれでもいいんですか？
 
A.弊社では全管協少額短期保険のプランをご紹介させていただいてます。
家財保険、個人賠償責任保険、借家人賠償責任保険、修理費用保険が組み合わせてあるプランです。
ご希望がありましたら地震災害一時金保険も追加することができます。
もちろんお客様の方で好きな保険に入ることも可能ですが、借家人賠償2000万円以上の補償を基準とさせていただいております。

 
Q.いざ保険を使いたい！というとき、どうすればいいんですか？
 
A.ご加入いただいている保険の代理店にまずはご連絡をしてください。
弊社取り扱いの全管協少額短期保険でしたら窓口のご連絡先はお伝えできますが、必ずお客様自身でのご連絡が必要になります。

 
Q.当社取扱保険に入るときの手続きを教えてください。
 
A.まずはパンフレット等からご希望のプランを選んでいただき、当社で手続きを行います。
その後お客様自身でオンラインの申込手続きを行い、保険料をコンビニまたはペイジーでお支払いいただきます。
当社にご連絡いただければ詳しくご案内できますので、ご検討中の方はお気軽にご連絡ください。

 
Q.保険って本当に大事なんですね！
 
A.保険は万が一に備えてご加入いただくものです。
ご自身で気に入った保険がありましたらそちらでも大丈夫ですし、弊社でおすすめのプランをご紹介させていただくこともできます。
保険のご加入に迷いましたら弊社までお気軽にご相談ください。
 

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以上、総務課塩野谷さんに聞く更新についてのあれこれでした！
次回は【家賃管理】についてのあれこれ、深く聞いてみようと思います♪