03/23土. 2024

やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪

 
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！

今回は建物と打って変わって、【駐車場の管理について】！

駐車場にも起こりがちなトラブルがあったりします・・・！
大事な管理のポイントについて聞いてみます♪
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Q.当社は駐車場の取り扱いはありますか？

A. もちろんです。
西荻エリアで200箇所近くの駐車場をお手伝いさせていただいております。

 
Q.駐車場の管理って具体的に何をしているんですか？

A.駐車場代金の集金、定期巡回、近隣クレーム対応など、結構いろいろやってますね。
除草作業や消えてしまった白線を戻すメンテナンスなども、有料ですが対応しています。
なんといっても所有者が一番期待していることは収益の最大化です。
なるべく早く契約者が決まるように募集活動を行うのも大事な仕事の一つです。

 
Ｑ．駐車場の募集活動も行うんですね。

A.「駐車場空きあり」の看板を駐車場に設置することは実は一番効果があります。
社内で駐車場情報をすべて共有してありますので、来社されたお客様にご紹介ももちろん行っていますし、駐車場検索サイトに登録することも大事ですね。

 
Ｑ．西荻周辺の駐車場は大体いくらくらいで貸し出せますか？

A. 賃料が相場に合っていないと申込みがとれません。
西荻エリアの大体の目安は駅5分圏内で25,000円前後、
駅10分圏内で20,000円前後、駅15分圏内で15,000円前後といったところです。
アスファルトか砂利か、止めやすいか止めにくいか、屋根が有るか無いか等で条件の微調整が必要になります。

 
Ｑ．駐車場の契約ではどんな点に注意していますか？

A. 勤務先・緊急連絡先など、身元をきっちり把握していないとトラブル発生した時に長期化するリスクがあります。
居住物件と比較すると賃料は安いとはいえ、トラブルは起こります。
予防のため、当社では契約時に細かい情報と必要書類を求めています。

 
Ｑ．駐車場でもトラブルは発生するんですね。

Ａ．起こりがちなのは家賃の長期滞納です。
通行人によるゴミなどの放置も起こりやすいですね。
また、車放置なんてこともあります。契約者が音信不通だと何かあった時に困りますよね。
住居と同じく、騒音トラブルもあります。
夜中までのエンジン音だったり、おしゃべり声が近隣に響いてクレームになったりします。

 
Ｑ．なるほど。駐車場運営にも色々あるんですね・・・！

Ａ．はい、駐車場管理における業務内容は多岐に渡ります。
更地を駐車場にすることをご検討の方や駐車場トラブルで悩まれている方、
駐車場の売却を検討されている方など、幅広く相談を承っております。
お気軽にご相談くださいませ。

 
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以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【５：駐車場の管理について】でした！
次回は【６：募集ポータルサイトの活用】について深く聞いていこうと思います♪
 
 

03/16土. 2024

総務課メンバーによるコラム【＼こっそり教えちゃう／総務課豆知識】♪♪

このコーナーでは経理・契約などを事務作業をまとめて行っている総務課が、
不動産契約や庶務に関する豆知識などをお届けします！
 
あっという間に第６回目！
一周まわって総務課・柳田さんに【印紙】に関するあれこれをテーマに話を聞いてみました！
 
印紙という言葉は聞くけど、正直どんな役割なのかわからない・・・
そんな疑問に柳田さんが答えてくれました！

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Q.お金のやりとりをする上で印紙ってよく聞きますけど、印紙ってなんですか？

A.起源についてちょっと調べてみました！1873年に制定された「受取諸証文印紙貼付心得方規則」が最初です。農業と商業から安定した税収確保を得るために印紙税が採用されたそうです。
そのやり取りの際に税金や手数料の支払を証明する切手のような紙片を印紙というんです。なんと31種類もあって、カラフルな配色なんですよ♪
なぜそんなにカラフルなのかというと、偽造防止技術が採用されているんですね。
　
 
Q.具体的にどんなものに貼られるんですか？

A.いわゆる課税文書。例えば不動産に関する契約書、消費賃借、請負、約束手形又は為替手形、営業に関する受取書（領収書）に貼る必要があります。
貼らない場合は脱税になってしまいますので、注意が必要ですね！

 
Q.貼らなければいけない金額は決まってるんですか？

A.はい、決まっています。
領収書の場合、5万円未満は非課税で貼らなくてOKです！
5万円以上の場合は売上金額により印紙の金額が決まっていますので注意が必要です。
詳しくは国税庁のHPで確認出来ますので確認してみてください。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

 
Q.もし必要な書類に印紙を貼ってなかったら問題でしょうか？

A.収入印紙を貼る必要がある領収書に印紙を貼らなかったら、印紙税法に違反したことになり「過怠税」が課されます。
聞きなれない言葉ですよね・・・
納付しなかった印紙税+過怠税(必要な印紙税×2)になるので何と当初の印紙税額の3倍を徴収されるということです。
注意してくださいね！

 
Q.印紙は貼っただけでは意味がないと聞きました。

A.「消印」が必要になり、押し忘れたら目的をはたさないんです。
印紙を貼ること、消印を押すこと、片方でもかけたら納税として認められません。
なのできちんとした処理が必要なんです。こちらも「過怠税」が発生します。
気が付いて、自主的に納付漏れを申告すれば1.1倍に軽減されますが、漏れの無いように気を付けるのが一番です。

 
Q.最近電子取引も増えてきていると思うんですが、その時はどうするんですか？

A.どこに貼るの？と思うと思いますが、課税文書の作成用紙への記載によるものと定義されていて電子契約に印紙はかからないそうです。
今後、電子契約が進んでくると印紙の使用も減って「印紙」って何ですか？って時代になるのかもしれませんね。

 
Q.電子取引にはそういうメリットもあるんですね。

A.紙の書面に書いて交付することが「作成」で、電子契約(データ)締結(送信)することは
課税文書の「作成」に該当しないので印紙がいらないというロジックです。
購入する費用もかからないのでどんどんそうなるといいですね。

 
Q.印紙ってどこで購入できるんですか？

A.金額により買える場所が異なりますね。200円の印紙であれば郵便局やコンビニでも購入できます。
額面の高い印紙は郵便局での購入になりますので、必要の際は事前準備が必要です。
世の中、DX化など進んでいます。
古くからの風習であったりはなかなか進展しないかもしれませんが、その時々に合った対応が求められてきますので柔軟に対応していく準備はしていく必要がありますね。

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以上、総務課柳田さんに聞く印紙についてのあれこれでした！
次回は【更新】についてのあれこれ、深く聞いてみようと思います♪
 

03/15金. 2024

連載◢◤和田さんの #部屋活 ～間取活用のススメ～◢◤です！
 

和田：
こんにちは～！

この企画は不動産会社９年目の和田さんが、
独自の視点を持ってお部屋の使い方を提案していくコーナーです♪
今回も和田さんの考える、間取りやお部屋の活用方法、教えてください！
今回はどんなお部屋について教えてくれるのでしょうか！？
 

和田：
今回の私の推したいお部屋はこちら！
≪シュライン西荻南２０７号室≫です！
ロフトは意外と使わないから、、、ということも耳にしたことがあるのではないでしょうか！
そんなことはない！使い方次第ではすごく広く便利に使えちゃうんです！
 

なるほど？物置や収納としての利用だけじゃないんですか？
 

和田：
居室のなかで一番スペースを取るのが就寝スペース！
これをまるごとロフトに移すことで、下の居室部分がフルに使えるんです！
下の家具配置をご覧ください！！
ロフトを就寝スペースにするだけでこんな贅沢な使い方も可能に・・・！

 

たしかに！
お部屋がもうひとつあるみたいな印象ですね！
 

和田：
物件によりますが、大きさによっては棚なども置いて、ロフトを就寝スペース＋αの収納として使うこともできます！

 

ベッドや布団をロフトに持ってくるだけでこんなに広い感じになるんですね！
 

和田：
はい！それに、ロフトならではのインテリアも楽しめます！
ロフトつき物件は天井が高いお部屋が多いので、シーリングファンをつけてしまうという選択肢です！

あの、別荘とかにある感じのクルクル回るやつですか！？
 

和田：
そうです、これで～す！！
これのライトつきのやつにすれば、一気にお部屋が華やかになっちゃいます！
Amazonでも１万円程度から購入できますのでおすすめですよ！

 

こういうの憧れですよね～割と安い！
 

和田：
そうなんですよ！一気にお部屋の雰囲気上がりますよね！
こういうのはロフトがついてる天井が高い物件ならではですので、是非楽しんでほしいです！

 

でも、ロフトで寝ると暑かったりするんじゃないですか？
 

和田：
たしかに陽当たりやお部屋の構造にもよったりしますが、サーキュレーターを使うことで快適に過ごすこともできます！
下に下がった冷気を撹拌して適温に保とうということですね！
お荷物が多いというひとはロフトは収納として割り切る！という選択肢ももちろんありますが、ロフトの使い方も色々あるので是非検討してみてほしいです！

 

03/07木. 2024

あっという間に３月になってしまいました！
ちょこちょこ春のような気候の日があって、春の訪れを期待してしまいますよね・・・

不動産賃貸の業界は繁忙期まっただなか！
お問い合わせもたくさんいただいております！
この時期は物件の出入りがとっても早く、目まぐるしく変わっていきます。

お部屋探しや更新のタイミングなどを逃さないようにしてくださいね♪

最近にしぞうの小さいバージョンの「ミニぞう」くんのカメラが故障してしまっていたですが、
今日スタッフにようやく直してもらえました！！

ありがぞうです～！

02/25日. 2024

やってまいりました【＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み】♪♪

 
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画！

前回の建物の消防点検に引き続き、【建物の維持管理について】！

貸主様おひとりで行うにはあまりにも多岐に及ぶ建物管理。
どんな種類があるのか、どんな影響があるのかを聞いてみます！
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Q.前回消防点検について教えてもらいましたが、他にも法定点検ってあるんですか？

A. 高架水槽や受水槽が設置されている物件は、年1回以上の「清掃及び検査等」が水道法で定められています。
当社管理物件で該当する建物は、時期の到来に合わせ協力会社に清掃及び調査の見積書を依頼し、貸主様に提案しています。

 
Q.なるほど。こちらも安心の協定会社さんがいるんですね！

A.実は水道屋さんの中でも、得意分野と不得意分野がある為、全ての水道屋さんが「清掃、検査」の対応ができるわけではないんです。
水質検査は指定検査機関専門で、点検は浄化槽保守点検業者や浄化槽管理士、など必要技術が細かく決まっており、必要に合わせた水道屋さんを選定しています。

 
Ｑ．こういった細かい決まりに貸主さんの方で対応するのは大変ですね・・・。

A.水槽点検の他にもエレベーターが設置されている物件は、昇降機点検の必要もあります。
有資格者による、6ヶ月から1年毎に行う「定期検査」が建築基準法で定められています。
また、2から3ヵ月毎で行う「保守点検」も重要で、メンテナンスがなされていないと、法定点検に通らない恐れがあります。
エレベーターの交換工事は、安くても数百万から数千万円の費用が発生します。
しかるべき時期にメンテナンスを行い、長持ちさせることが大切なんです。

 
Ｑ．建物の維持管理について、当社で他に行っていることはありますか？

A. 当社で取り扱いが一番多い「二階建てアパート」に関しては、10年ぐらいを目途に協力会社に無料診断及び外装見積もりを依頼しています。
早急に対応が必要な内容もあれば、まだ時期早々な項目もありますので、社内でしっかりと見積内容を精査したうえで貸主様に提案を行っています。

 
Ｑ．外観の良さで成約率もあがりそうですね。

A. 外観はお客様との内見時に大きく影響するかと思います。
お部屋の中は、ネットで掲載されている写真や動画で、ほぼ正確な情報を事前確認できます。
一方で、外観、共用廊下及び階段、ゴミ・自転車置き場、近隣の環境等は、現地に行かないとわからない情報が多いですよね。
内見は、お部屋の中以外の情報を確認する事がメインの目的とも言えます。

 
Ｑ．共用部大事ですね・・・管理物件の定期的な清掃は行ってくれるんですか？

A. 当社管理物件は、専門スタッフにより毎月定期巡回を行い、不法駐輪や回収されていないゴミの回収、共用灯電球切れ等々でしたら無料で行っています。
定期清掃サービスは、有料オプションですが設定可能です。
世帯数に応じ、価格・掃除項目・頻度等を事前に打合せし、専門スタッフが実施致します。

 
Ｑ．建物を適切に維持管理することが将来的にも影響するんでしょうか？

Ａ．売却時など、大いに影響があるかと思います。
売却査定は、机上査定・訪問査定の大きく二つに分かれます。
維持管理がなされていない物件は、訪問査定時のマイナス要因となります。

 
Ｑ．毎日のことや周期的に来るものなど、建物管理は大変ですね。

Ａ．建物維持管理の種類は多岐にわたりますが、当社管理サービスの範囲内で多くの課題解決ができるかと思います。
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 
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以上、＼管理課吉留さんに聞く／不動産管理の取り組み【４：建物の維持管理について】でした！
次回は【５：駐車場の管理について】について深く聞いていこうと思います♪
 
 

02/23金. 2024

総務課メンバーによるコラム【＼こっそり教えちゃう／総務課豆知識】♪♪

このコーナーでは経理・契約などを事務作業をまとめて行っている総務課が、
不動産契約や庶務に関する豆知識などをお届けします！
 
あっという間に第５回目！
一周まわって総務課・塩野谷さんに【銀行】に関するあれこれをテーマに話を聞いてみました！
 
家賃管理や契約などで、銀行とのやり取りを確認することが多い総務課！
銀行にまつわる疑問に答えてもらいました！

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Q.銀行の関係で、よくある質問ってなんですか？

A.お振込みが上手くできない、というお問い合わせをいただくことがよくありますね。
ATMから現金でお振込みをする際に上限金額があるため、1度の手続きで振り込めない、という理由が多いです。
その場合は複数回に分けてお振込みいただくか、ご自身の口座からのお振込みをお願いしています。

　
 
Q.当社管理の物件は、銀行口座から家賃を引落してもらうことは可能ですか？

A.残念ながら弊社では口座引落のサービスを行っていませんが、ご契約の物件によっては、保証会社からのお引落しとなります。
そうでない場合は毎月お振込みとなりますので、自動でお引落し希望の方は各金融機関の自動送金サービスをご利用ください。
金融機関によりサービス内容が異なるので、ご利用の銀行のホームページをご確認ください。

 
Q.保証会社の引落しに使えない銀行ってあるんですか？

A.大手銀行でしたらほとんどが利用可能ですが、対応していない金融機関もあります。
引落口座で使いたい金融機関が対応可能か不安・・・という場合は、お調べしますのでお問い合わせください。

 
Q.急ぎで振込みしたいのですが、土日に振込んでも入金にはならないですか？

A.現在は、土日でも入金確認ができる金融機関があります。
どの銀行もお振込み手続き自体は土日でも行えますが、お使いの金融機関によっては翌営業日に入金となる場合もありますのでご注意ください。

 
Q.契約した名義と振込名義が違っても大丈夫ですか？

A.契約者様名義でお振込みいただくと、入金確認がスムーズに行えます。
振込名義が違うと確認に時間を要することがあり、お手間を頂くこともございますので、事前にお知らせいただけると助かります！

 
Q.取引の内容によって少しずつ違いがあるんですね。

A.それぞれ各銀行でシステムも違いますので、当社では丁寧な説明と取引の確認に努めています。
大切な資産の移動になりますので、安心してお取引きを行いたいですよね。
他にも何かご不明点等がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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以上、総務課塩野谷さんに聞く契約についてのあれこれでした！
次回は【印紙】についてのあれこれ、深く聞いてみようと思います♪
 

02/13火. 2024

連載◢◤和田さんの #部屋活 ～間取活用のススメ～◢◤です！
 

和田：
こんにちは～！

この企画は不動産会社９年目の和田さんが、
独自の視点を持ってお部屋の使い方を提案していくコーナーです♪
今回も和田さんの考える、間取りやお部屋の活用方法、教えてください！
今回はどんなお部屋について教えてくれるのでしょうか！？
 

和田：
今回の私の推したいお部屋はこちら！
≪メゾンラメールⅢ２０３号室≫です！
このお部屋はいろんなバリエーションがある１K６帖の中でも特におすすめなんです！！
 

なんだか普通の１Kにみえます・・・！
 

和田：
6帖間にもいろいろあって、これは横長タイプです！
縦長タイプだと、配置した家具が窓にかかる場合が多いですが、このタイプならぴったり収まります！
縦長タイプだとこんなふうに、ベッドの位置が不安定でデッドスペースも生まれちゃうんですね。
なので家具の配置を考えると圧倒的に横長が使いやすいんです！

 

なるほど～！家具の置き方でこんなに変わるんですね！
 

和田：
そうなんです！しかもこの物件の特徴として、南面の窓がでかい！
採光面積が広く明るいだけでなく、開放感が段違いです！
２階東南角部屋の一番快適といわれるポジションなのも素晴らしい！
 

たしかに陽当たりはめっちゃ大事です！東南角部屋が一番快適なんですね！
 

和田：
朝日の出と共に日差しが入り、西日が入らないということで、そう言われていますね！
しかもこのお部屋は１Kの中キッチン部分も平均的な単身用物件より広いんです。
活用方法は無限大！
 

和田さんだったらどんな使い方しますか？
 

和田：
大切な自転車を仕舞います！意外とないんですよ、室内に自転車を収納できる単身用！
あとは食器置くところに困る１Kってあるんですけど、ここは食器棚も置けちゃいますね！
 

なるほど～！そういう需要もあるんですね・・・！
 

和田：
そうなんです！キッチン側に割と大型の荷物を置くって盲点ですよね！
洗濯機置場、お手洗い、浴室への入り口が気になる方は、カーテンを引けば簡易的な脱衣所の出来上がり！
このお部屋はリフォーム済みで白と黒のシックな雰囲気のキレイなお部屋です！
 

なるほど～同じ１K６帖タイプにもいろいろあることがわかりました！
ありがとうございます♪
 

和田：
よかったです！
是非そういう視点でも探してみてください！

02/12月. 2024

本日は2月最初の「午（うま）の日」！

と、いうことで西荻窪北口店のある西荻伏見通りでは初午祭が行われていました！

今日もとっても寒い日でしたが、なんとうれしいことに無料でおしるこが振舞われていました～！！☆

若者からお年寄りまで、稲荷神社のそばでみんなでホクホク♪
さむい日に外で食べるあったかいもの、とっても美味しいですよね～

参拝をしたら、お札と缶バッチがもらえます！
１５時からはおまつりが催されているようです♪

西荻稲荷は西友の北側出口からすぐ。
まだ見たことのない方はぜひお参りにいってみてください♪

02/09金. 2024

先日の東京は雪！！
西荻窪も久々にたっぷり雪が降りました・・・！！

管理会社の大雪明けのお仕事と言えば、雪かき！！！！
管理課スタッフを中心に３店舗前に加え、管理物件で雪が過ごそうなところも雪かきですっ！
日々鍛えている身体の体力が試されますね・・・！

幸い事故のようなものがなかったようで安心しました。
冬は給湯器が凍結してしまうなど思わぬハプニングが続出してしまうので、
スタッフ一同気を引き締めていきたいと思います！

並べられた武器（？）が鬼滅の刃みたくなってたのでぱしゃりしました！