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\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【4:建物の維持管理について】

02/25日. 2024

\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【4:建物の維持管理について】

カテゴリ:7.不動産管理の取り組み

02/25日. 2024

吉留コラム

やってまいりました【\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み】♪♪

 
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画!

前回の建物の消防点検に引き続き、【建物の維持管理について】!

貸主様おひとりで行うにはあまりにも多岐に及ぶ建物管理。
どんな種類があるのか、どんな影響があるのかを聞いてみます!
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Q.前回消防点検について教えてもらいましたが、他にも法定点検ってあるんですか?

A. 高架水槽や受水槽が設置されている物件は、年1回以上の「清掃及び検査等」が水道法で定められています。
当社管理物件で該当する建物は、時期の到来に合わせ協力会社に清掃及び調査の見積書を依頼し、貸主様に提案しています。

 
Q.なるほど。こちらも安心の協定会社さんがいるんですね!

A.実は水道屋さんの中でも、得意分野と不得意分野がある為、全ての水道屋さんが「清掃、検査」の対応ができるわけではないんです。
水質検査は指定検査機関専門で、点検は浄化槽保守点検業者や浄化槽管理士、など必要技術が細かく決まっており、必要に合わせた水道屋さんを選定しています。

 
Q.こういった細かい決まりに貸主さんの方で対応するのは大変ですね・・・。

A.水槽点検の他にもエレベーターが設置されている物件は、昇降機点検の必要もあります。
有資格者による、6ヶ月から1年毎に行う「定期検査」が建築基準法で定められています。
また、2から3ヵ月毎で行う「保守点検」も重要で、メンテナンスがなされていないと、法定点検に通らない恐れがあります。
エレベーターの交換工事は、安くても数百万から数千万円の費用が発生します。
しかるべき時期にメンテナンスを行い、長持ちさせることが大切なんです。

 
Q.建物の維持管理について、当社で他に行っていることはありますか?

A. 当社で取り扱いが一番多い「二階建てアパート」に関しては、10年ぐらいを目途に協力会社に無料診断及び外装見積もりを依頼しています。
早急に対応が必要な内容もあれば、まだ時期早々な項目もありますので、社内でしっかりと見積内容を精査したうえで貸主様に提案を行っています。

 
Q.外観の良さで成約率もあがりそうですね。

A. 外観はお客様との内見時に大きく影響するかと思います。
お部屋の中は、ネットで掲載されている写真や動画で、ほぼ正確な情報を事前確認できます。
一方で、外観、共用廊下及び階段、ゴミ・自転車置き場、近隣の環境等は、現地に行かないとわからない情報が多いですよね。
内見は、お部屋の中以外の情報を確認する事がメインの目的とも言えます。

 
Q.共用部大事ですね・・・管理物件の定期的な清掃は行ってくれるんですか?

A. 当社管理物件は、専門スタッフにより毎月定期巡回を行い、不法駐輪や回収されていないゴミの回収、共用灯電球切れ等々でしたら無料で行っています。
定期清掃サービスは、有料オプションですが設定可能です。
世帯数に応じ、価格・掃除項目・頻度等を事前に打合せし、専門スタッフが実施致します。

 
Q.建物を適切に維持管理することが将来的にも影響するんでしょうか?

A.売却時など、大いに影響があるかと思います。
売却査定は、机上査定・訪問査定の大きく二つに分かれます。
維持管理がなされていない物件は、訪問査定時のマイナス要因となります。

 
Q.毎日のことや周期的に来るものなど、建物管理は大変ですね。

A.建物維持管理の種類は多岐にわたりますが、当社管理サービスの範囲内で多くの課題解決ができるかと思います。
ご興味がありましたらお気軽にお問い合わせ下さいませ。

 
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以上、\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【4:建物の維持管理について】でした!
次回は【5:駐車場の管理について】について深く聞いていこうと思います♪
 
 

吉留コラム

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\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【3:建物の消防点検について】

01/23火. 2024

\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【3:建物の消防点検について】

カテゴリ:7.不動産管理の取り組み

01/23火. 2024

吉留コラム

やってまいりました【\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み】♪♪

 
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画!

今回は意外と知らない、【建物の消防点検について】!

建物のサイズ等によっても変わってきますが、とっても大切な内容です◎
ぜひチェックしてください!
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Q.建物の消防点検ってしないといけないんですか?

A. はい、機器点検を6ヶ月に1回、総合点検を1年に1回するように消防法で義務付けられているんです。

 
Q.点検したらどこかに報告するものなんですか?

A. 通常3年に1回、管轄の消防署に報告書を提出しなくてはいけません。  
飲食店等の特定防火対象物件は、1年に1回の報告が必要になります。

 
Q.しっかり点検していないとどんなリスクがありますか?

A. 30万円以下の罰金又は勾留措置と消防法で定められています。
とはいえ現状では、実施がなされていない物件が多すぎる為、罰金・罰則が適用される例は少ないようです。
他にも火災等が発生した際、消防点検を行っていない事を理由に保険が下りない可能性があります。
点検未実施物件で火災死亡事故が発生し、ご遺族から訴訟を起こされた判例があるようです。

 
Q.重大なことになりかねないんですね。具体的に誰がどのようなチェックをするんですか?

A. 消防設備士、消防設備点検資格者でなければ実施できないので、資格を有している防災設備業者が行います。
チェック内容は、消火器の本数・消費期限等が適正か、避難ロープ・はしごが劣化していないか、自動火災報知設備が問題なく作動しているか等々が主な項目ですね。

 
Q.当社の行っている取り組みを教えてください!

A. オーナー様の要望に応じて、長きにわたり取引をしている協力会社を手配します。
入居者様への点検のお知らせから実際の点検実施、報告書提出、そして次回点検案内までを見積り金額の範囲内で一括して請け負ってくれますし、地域に詳しい地場の業者さんなので、アフターサービスも手厚いです。 
その業者さんから報告を受けて、交換が必要な設備等があればオーナー様に確認を行った上で、当社または業者さんで手配や設置を行います。

 
Q.点検を管理会社にお任せするメリットはなんですか?

A.格安で点検を実施するものの、その後改修工事を持ちかけ高額な費用を請求する業者さんや、きちんと点検もせず、消費期限切れの消火器に点検シールを貼り替えて済ます業者さんが後を絶たないんです。
オーナー様ご自身で一から防災業者を探す場合、こういう業者さんを見分けるのは難しいですから、お任せ頂ければ適切な防災会社をご案内できます。
また、不動産管理の目線と防災会社の目線で協力して行いますので、オーナー様にも入居者様にもご安心頂ける点が多いかと思います。

 
Q.最後にひとことお願いします!

A.点検見積りは無料です!
ご不安な点やご質問ありましたらお気軽にご相談くださいませ。

 
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以上、\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【3:建物の消防点検について】でした!
次回は【4:建物の維持管理について】について深く聞いていこうと思います♪
 
 

吉留コラム

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\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【2:募集についての工夫】

12/19火. 2023

\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【2:募集についての工夫】

カテゴリ:7.不動産管理の取り組み

12/19火. 2023

吉留コラム

やってまいりました【\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み】♪♪

 
浜商不動産管理課が、普段どのような取り組みを行っているか、
テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていくこの企画!

今回はオーナー様が気になるであろう、【募集についての工夫】!

浜商不動産が行う募集についての工夫や、お部屋探しの現状、
成約と深くかかわる部分について、聞いていこうと思います◎
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Q.今回は募集についての工夫がテーマです!浜商不動産の工夫を教えてください。

A.ネット掲載がモノをいう時代なので、当社では撮影の研修を行ってより良い写真を掲載したり、
システムやデータを元に物件が上位に表示されるような工夫も行っています。
他にもSNSを導入して、自動でお客様にお部屋を見てもらえるような仕組みを始めました。
 
Q.やはりネットへの掲載は大事ですよね。

A.そうですね。何か始める際はまずスマホ見ますからね。
以前はご来店されてから良い物件、良いエリアを紹介してもらい、内見に行くという流れでした。
しかし今では、良さそうな物件を自分でスマホでピックアップして、取り扱い不動産会社を選んで行くという流れになっています。
15年前と今とでは部屋探しの形が全然違いますよね。
 
Q.成約率が高まるってどういう要因なんですか?

A.ターゲットを絞れているか、そのターゲットに対して適正な条件になってるかが重要なポイントだと思います。
 
Q.なるほど。そういう面で不動産のプロに相談するって大事ですよね。

A.そう思います。家賃の変更等はオーナー様の収益に大きな影響を及ぼしてしまいます。
そこで、当社では家賃を下げずに差別化を図れる方法としてリノベーションをお勧めしています。
壁紙を一面貼替したり、個性的な床材や特徴ある照明を設置するデザインリフォームは、
通常リフォームとほとんどコストが変わらないですし、成約率を高めるのに有効です。
 
Q.リノベーションの需要は高まってますか?

A.物件ストックが過剰になっている現状では、いわゆる「普通の物件」は埋もれてしまいます。
コロナ渦もあり在宅の時間が増えた方も多いので、お部屋のおしゃれさや快適さなどにこだわる方が増えたように思います。
 
Q.最後にひとこと!お願いします!

A.支店のリニューアル、各種パンフレットの更新等、繁忙期準備の真っ最中です。
繁忙期対策にご質問等がありましたら、お気軽にご相談くださいませ!
 
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以上、\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【2:募集についての工夫】でした!
次回は【建物の消防点検】について深く聞いていこうと思います♪
 
 

吉留コラム

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\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【1:原状回復について】

11/23木. 2023

\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【1:原状回復について】

カテゴリ:7.不動産管理の取り組み

11/23木. 2023

吉留コラム

今回から新しい企画【\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み】が始まりました!

この企画では不動産会社の管理課が、普段どのような取り組みを行っているかや、
浜商不動産が行っている工夫についてなど、テーマごとに管理課の吉留さんに聞いていきたいと思います!

まずはよくあるオーナー様の疑問【原状回復について】

お部屋を賃貸しているオーナー様にとっては絶対に避けては通ることができないポイント。
まずは退去時の不安やモヤモヤを一緒に解消できたらと思います◎

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Q.吉留さん新しい企画、どうぞよろしくお願いします!

A.よろしくお願いしまーす!

Q.今回は原状回復についてがテーマですが、よくある原状回復に関しての相談は何ですか?

A.よくあるのはタバコのヤニ汚れやニオイの問題ですね。
クロスの下地にまでニオイが染み込んでしまっているケースが多く、貼替を実施することが多いんです。
通常のクリーニングで落ちなかった場合、特別洗浄・貼替等の追加費用は退去者様の負担で現状回復してもらうことになります。

Q.入居者様が退去したあとどのようなことをするんですか?

A.お部屋の中を何もない状態にした上で当社に鍵の返却をしてもらいます。
担当が現地で不具合箇所をピックアップ及び写真撮影を行い、
契約時からのものかどうかを過去のデータを元に細かくチェックします。

Q.どの部分の工事がどちらに負担があるか、どうやって決まるんですか?

A.まず、リフォーム業者さんに原状回復の見積もりを依頼します。
出してもらった見積もりを元に、東京都のガイドラインに基づきオーナー様・退去者様負担の割振りを行います。
この時、他の物件と差別化してお部屋が決まりやすくするために、
人気設備の追加設置や壁紙をアクセントクロスにする等、細かい要望を出したりもしますね。
そういった原状回復以上のリフォームに関しては、オーナー様の負担になります。

Q.オーナー様は内容や双方の負担額を確認できるんですか?

A.退居精算書の案を作り、オーナー様に確認してもらいます。
内容が決まれば、退居精算書の確定版を、退去者様・オーナー様に送付します。
双方からの確定の承諾をもらってから、リフォーム業者に工事の発注をすることになります。

Q.退去者様へ敷金の差額を返金する流れはどうなりますか?

A.工事が完了したら仕上がり確認を行い、オーナー様に報告をします。
貸主様に精算金をお振込みいただき、当社からリフォーム業者さんと退去者様それぞれに入金手続きを行います。

Q.実際に退去者様に返金があるまでは色々な確認作業を経てるんですね。

A.そうなんです。
よく返金はいつ頃になるかというお問い合わせがありますが、
こういった作業の後になりますので、約1.5ヶ月後とご案内しております。

Q.原状回復工事を管理会社に任せることのメリットはどういった点だと思われますか?

A.不動産のプロが退去者様の負担分の説明をすることで、納得感をもってもらいやすく、トラブル無く退居精算をすすめることができます。
それと現地確認等の手間が省けますので、そちらも魅力に感じて頂けていることが多いです。

Q.現状回復工事の借主負担分を請求するうえで、気をつけていることはありますか?

A.やはり明確な基準があることが大切だと思います。
東京都のガイドラインに基づく根拠のある金額を請求することが、円満な退居精算へとつながります。

Q.締めくくりに一言、お願いします!

A.これから年が明け、いわゆるシーズンに入っていきます。
工事・募集・管理等、物件の事でお困りごとがありましたら、お気軽にご相談くださいませ!

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以上、\管理課吉留さんに聞く/不動産管理の取り組み【1:原状回復について】でした!
次回は【募集においての工夫】について深く聞いていこうと思います♪

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